2018年3月，李某与汉中广某房地产开发有限公司（以下简称广某房产公司）签订商品房买卖合同，约定李某通过按揭方式向广某房产公司购买涉案商品房，广某房产公司应在同年12月30日前交房。后李某、广某房产公司与某银行股份有限公司南郑区支行（以下简称某银行南郑区支行）三方签订个人购房担保借款合同，约定由某银行南郑区支行向李某发放贷款人民币240000元，用于向广某房产公司购买涉案商品房，购房按揭款直接支付至广某房产公司账户。2019年1月，三方办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人为某银行南郑区支行，义务人为李某。
2020年8月，因广某房产公司不能按约如期交房，李某与广某房产公司达成退房协议并经法院调解确认，主要内容包括：双方自愿解除商品房买卖合同，李某已向广某房产公司支付的房款以及已向某银行南郑区支行归还的住房按揭贷款本息，由广某房产公司向李某退还；剩余贷款本息，由广某房产公司限期向某银行南郑区支行全部付清；广某房产公司付清上述款项后，李某应于七日内配合办理房屋的相关登记变更事项。因广某房产公司未按调解协议按期支付剩余贷款本息，某银行南郑区支行诉至法院，请求判令解除其与李某签订的个人购房担保借款合同，由李某偿还案涉房屋按揭贷款本息，广某房产公司承担连带担保责任。
一是个人购房担保借款合同解除后，剩余贷款本息的还款主体如何认定；二是广某房产公司是否承担案涉房屋的预告抵押担保责任。
一、关于剩余贷款本息的还款主体
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，商品房买卖合同与商品房担保贷款合同具有目的和成立上的关联性，商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同的目的亦无法实现，享有解除权的主体请求一并解除商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。因房企是购房首付款和购房按揭贷款的收款主体，故在商品房买卖合同、商品房担保贷款合同解除后，房企应当将买受人已支付的购房首付款和已偿还的房贷本息返还买受人，并将剩余房贷返还银行；购房者应当将所购房屋返还房企，并协助办理相关登记变更手续，但对剩余贷款不承担还款责任。
本案中，因广某房产公司不能按期交房，李某与广某房产公司已解除商品房买卖合同，并于2021年6月经人民法院以民事调解书确认。商品房买卖合同解除后，个人购房担保借款合同的目的已无法实现，某银行南郑区支行要求解除合同，李某、广某房产公司均无异议，该合同已经解除。故广某房产公司应将李某已支付的购房首付款和已偿还的房贷本息返还给李某，并将剩余房贷偿还给某银行南郑区支行，李某对剩余贷款不承担还款责任。
二、关于预告抵押担保责任的承担
民法典第二百二十一条第一款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产；当事人另有约定的，按照其约定；抵押财产转让的，抵押权不受影响。据此，抵押权具有追及效力，不因抵押财产的转让而受影响，抵押人将抵押财产转让后，其上的抵押权并不消灭，抵押权人仍然可以就抵押物主张优先受偿权。参照该规定，商品房买卖合同、预购房屋抵押合同解除后，房屋由购房人返还给房企，房屋上所设立的预告抵押登记效力并不消灭，只不过预告抵押登记的义务主体由买受人变更为房企，由房企继续承担相应的预告抵押担保责任。以此方式处理，并未加重房企向银行偿还房贷的负担，且有利于处理合同解除后购房人、房企、银行三方之间的争议，维护市场稳定。
本案中，案涉房屋已办理抵押预告登记，某银行南郑区支行系预告登记的权利人；案涉商品房买卖合同、个人购房担保借款合同解除后，案涉房产已经由李某向广某房产公司返还，故广某房产公司应当承担相应的预告抵押担保责任，李某作为原房屋抵押预告登记义务人，应当配合办理相关的登记变更手续。
陕西省汉中市南郑区人民法院于2022年12月25日作出（2022）陕0703民初1683号民事判决：解除案涉个人购房担保借款合同，由广某房产公司偿还某银行南郑区支行按揭贷款剩余本息，广某房产公司以已办理预告抵押登记的案涉房屋对前述债务承担抵押担保责任，李某负有协助办理抵押登记相关义务。宣判后，各方当事人均未提起上诉，该判决已发生法律效力。
一、按揭购房的两份合同解除后，钱与房各回其位。商品房买卖合同与担保贷款合同在目的和成立上相互关联：无买卖则无贷款，买卖解除则贷款目的落空。两合同一并解除后的清算了结规则是，房企收取了全部购房款和按揭款，应向购房人返还首付款及已还本息，向银行返还剩余贷款；购房人交还房屋，但对剩余贷款不再承担还款责任。
二、不能交房的违约成本由房企承担，而非转嫁给购房人。若解除合同后仍要求购房人继续向银行偿还剩余贷款，等于让未取得房屋的购房人承担房企违约的全部后果，有违公平原则。司法解释将剩余贷款的返还义务配置给实际收取贷款的出卖人，正是这一价值判断的体现。
三、预告抵押登记的效力不因合同解除而消灭。参照抵押权追及效力的规则，房屋返还房企后，其上已设立的预告抵押登记仍然存续，义务主体由购房人变更为房企，银行就案涉房屋的抵押担保利益不受影响，且并未加重房企本应承担的还款负担。
四、三方调解协议不能免除对还款主体的司法审查。本案中购房人与房企的退房调解协议虽已约定剩余贷款由房企清偿，但银行并非该调解协议的当事人，其有权另诉主张权利。法院在诉讼中对还款主体和担保责任依法作出认定，才是对银行债权的最终确认。
《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款、第四百零六条、第五百六十六条第三款。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号，2020年修正）第二十条、第二十一条第二款。
入库编号：人民法院案例库2026-08-2-108-001。
一审：陕西省汉中市南郑区人民法院（2022）陕0703民初1683号民事判决（2022年12月25日）。