徐某华（女）与邱某明（男）于2001年1月1日登记结婚，并于同年12月3日生育一女，三人共同居住于邱某明父母农村宅基地上的自建房内（该房屋上下共两层，面积205.7平方米）。2004年，邱某明向其父母支付购买款5万元，并将该房转移登记至其本人名下，由三代人共同居住。
后夫妻双方感情日渐淡漠，邱某明因对徐某华实施家庭暴力被公安机关告诫并收到家庭暴力告诫书。徐某华遂诉至法院，请求判令离婚并分割案涉房屋。邱某明辩称双方感情尚未破裂，不同意离婚；若法院认为夫妻感情已经破裂，因案涉房屋由其母亲、女儿居住，应归其所有，其支付房屋折价补偿款给徐某华。
诉讼中，经徐某华申请，一审法院依法委托鉴定机构对案涉房屋进行评估，估价报告载明案涉房屋市场价值为157600元。该价格系不含土地使用权的房屋重置价，估价方法是将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值。第一次庭审后，双方再次发生肢体冲突，邱某明在法院门口推倒徐某华，再次被公安部门告诫并收到家庭暴力告诫书，法院亦出具了人身安全保护令。
离婚纠纷中，对双方无法协商一致且不宜实物分割的农村宅基地房屋，应当如何处理。
一、关于常规折价补偿规则在宅基地房屋中的适用局限
民法典第三百零四条第一款规定，共有人可以协商确定分割方式；达不成协议，共有物难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。民法典第一千零八十七条第一款规定，离婚时夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。婚姻家庭编司法解释（一）第七十六条进一步明确离婚案件中夫妻共有房屋可通过竞价、评估后由一方取得房屋所有权并向另一方支付折价补偿款等方式分割。前述规则的适用，要求共有物适宜实物分割，或者适宜价值分割。价款分割，要求房屋具备公开市场交易条件、价值可通过市场化标准确定，主要适用于城镇商品房等流通性较强财产的分割。
农村宅基地上房屋通常无法实物分割，且依附于集体经济组织成员的宅基地使用权，与成员身份密切相关，缺乏自由流通的市场机制，难以准确认定其真实价值。即使进行评估，通常也只能测算建筑物重置成本，无法准确界定具有财产属性的宅基地权益及潜在拆迁利益。若径行以建筑物重置价评估后，由一方取得房屋所有权并向另一方支付折价补偿款，将导致分得房屋一方获得宅基地相关利益，未取得房屋一方仅获少量补偿，显失公平。故此种情形下，不宜直接适用常规评估折价补偿规则，可以通过按份共有的方式进行分割。
二、关于按份共有加占有使用费的分割方案
按份共有模式下，若双方共同使用将激化矛盾的，可判令由一方单独居住使用，并向另一方支付相应占有使用费，费用标准需结合当地租金水平、双方经济状况合理确定。同时，鉴于农村宅基地房屋的价值除建筑物重置成本外，还包含宅基地使用权价值及潜在拆迁利益，且当事人经济状况等未来可能发生变化，故允许双方将来就占有使用费重新协商或请求调整，即预留情势变更调整空间，兼顾公平与灵活。
三、关于本案的具体处理
本案中，案涉房屋系农村宅基地上自建房屋，无公开市场交易价，价值包含宅基地使用权权益。若按建筑物重置价评估后，由邱某明取得房屋所有权并向徐某华支付折价补偿款，邱某明将同时享有完整的宅基地使用及潜在拆迁利益，而徐某华仅能获得10万余元重置价补偿款，利益严重失衡。同时，实物分割又因房屋结构复杂、双方存在家暴冲突而不宜实施，故宜采用按份共有方式分割。法院综合房屋来源于邱某明父母、邱某明存在家暴过错、妇女权益保护等因素，酌情认定双方各占50%份额；考虑双方共同居住必将激化矛盾，且需保障邱某明母亲和女儿的居住权益，故判令由邱某明单独居住使用房屋，并在综合考虑当地租金水平和双方经济状况的基础上，酌定邱某明应按每月1000元的标准向徐某华支付占有使用费，且允许双方因情势变更而主张调整费用数额。
一审：江苏省无锡市惠山区人民法院于2022年8月1日作出（2021）苏0206民初5913号民事判决：一、准予徐某华与邱某明离婚；二、案涉房屋归邱某明所有，邱某明支付徐某华房屋折价补偿款10.244万元；三、驳回徐某华的其他诉讼请求。
二审：江苏省无锡市中级人民法院于2022年12月7日作出（2022）苏02民终6605号民事判决：驳回上诉，维持原判。
再审：江苏省无锡市中级人民法院于2024年1月31日作出（2023）苏02民再31号民事判决：一、撤销二审判决及一审判决中除准予离婚内容以外的其他判项；二、徐某华、邱某明对案涉房屋各享有50%的产权，该房屋全部归邱某明使用，邱某明于判决生效之月起，于每月20日前支付徐某华房屋占有使用费1000元；三、驳回徐某华的其他诉讼请求。再审判决同时指出，如市场行情等有重大变化导致前述占有使用费明显不合理的，双方当事人可以另行协商或请求调整。
一、宅基地房屋的价值构成具有特殊性。农村宅基地上房屋的价值由建筑物重置成本、宅基地使用权权益及潜在拆迁利益构成，仅以不含土地使用权的建筑物重置价评估作价，实质上遗漏了最大部分的价值。以重置价为基数判令一方得房、另一方拿补偿，等于把宅基地利益整体判给得房一方，对另一方显失公平。
二、按份共有是宅基地房屋分割的替代路径。在无法实物分割、价值又难以市场化的情况下，按份共有方式分割既避免了对宅基地房屋价值作出难以准确的评估，又使未居住一方对房屋包含的宅基地权益和潜在拆迁利益保留份额，实现了实质公平。份额的确定应综合房屋来源、双方过错、照顾女方和无过错方原则等因素。
三、占有使用费是按份共有的配套安排。一方单独居住使用时，其实际占有使用了对方份额对应的部分，应当支付占有使用费。费用标准参照当地同类房屋租金水平并结合双方经济状况酌定，使未居住方的份额权益获得持续性的变现渠道。
四、情势变更调整空间的预留。宅基地房屋价值受拆迁政策、市场行情影响大，当事人经济状况亦会变化，占有使用费标准并非一判永逸。判决预留将来重新协商或请求调整的空间，兼顾了裁判的确定性与个案的灵活性。
《中华人民共和国民法典》第三百零四条第一款：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条第一款：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》（法释〔2020〕22号）第七十六条。
入库编号：人民法院案例库2026-07-2-516-001。
一审：江苏省无锡市惠山区人民法院（2021）苏0206民初5913号民事判决（2022年8月1日）。
二审：江苏省无锡市中级人民法院（2022）苏02民终6605号民事判决（2022年12月7日）。
再审：江苏省无锡市中级人民法院（2023）苏02民再31号民事判决（2024年1月31日）。